Verão se aproximando, vacinação no país avançada. É hora, então, de programar aquela viagem de final de ano.
Uma boa opção para a busca de estadia são as plataformas que oferecem o aluguel de imóveis a preços mais convidativos do que aqueles cobrados por hotéis. A mais popular delas é, sem dúvida, o Airbnb.
Fundada em 2008, na Califórnia, a empresa começou a operar no Brasil em 2012. Sua plataforma facilita o contato entre potenciais locatários e locadores. Visto como um negócio disruptivo, seu modelo se destaca por possibilitar que qualquer proprietário ceda seu imóvel ou parte dele (um quarto, por exemplo), pelo período que desejar.
Antes de "fechar" o contrato, os interessados podem obter informações da outra parte (locador ou locatário) por meio de avaliações de outros usuários relativas a operações anteriores.
Com a pandemia, a necessidade de isolamento social e a adoção do trabalho remoto, houve uma alteração no perfil dos locatários e um aumento na busca por este tipo de locação.
O sucesso do Airbnb é revelado também por sua receita. De acordo com matéria do Estado de Minas, a empresa teve neste ano o melhor trimestre de sua história. Em carta aos investidores, celebrou: "O mundo está ando por uma revolução em nossas formas de vida e de trabalho".
Mas aqui é válida a ressalva: a sociedade caminha mais rápido que o direito. Quando pensamos na evolução tecnológica, então, é fato. A produção legislativa não a acompanha. E em relação às chamadas inovações disruptivas, este "gap" fica ainda mais evidente.
Um caso sempre lembrado para ilustrar essa realidade é o da Uber, cuja chegada em nossa sociedade trouxe intensos debates sobre a necessidade de regulação do negócio. Em 2019, o Supremo Tribunal Federal (STF) manifestou sobre a natureza dos serviços prestados pela empresa (RE 1.054.110). Baseando-se nos princípios da livre iniciativa e da livre concorrência, os ministros reconheceram a inconstitucionalidade de uma lei municipal que proibia o exercício da atividade de transporte individual via aplicativo.
O julgamento representou um o importante na interpretação de serviços relativos à chamada economia compartilhada.
Dentro deste contexto está o Airbnb, cujo modelo de negócio carece de um tratamento legislativo próprio. Afinal; quando alguém oferece seu imóvel ou parte dele para terceiros via plataforma, estamos diante de um contrato de locação ou de um serviço de hospedagem? Os demais condôminos de um edifício onde o imóvel está localizado podem se opor à cessão de imóveis por este formato".
Ao prevalecer, portanto, este entendimento, para o Superior Tribunal de Justiça, locações de imóveis por alguns dias, por uma semana, ou até mesmo por um mês sempre terão natureza de hospedagem; independentemente do fim para o qual ele for alugado. E, consequentemente, são plenamente válidas as cláusulas de convenções de condomínio que as proíbam.
As decisões aqui citadas não são precedentes definitivos ou de repercussão geral, mas sem dúvida causam um impacto sensível no modelo de negócios do Airbnb e de outras plataformas de locação de imóveis por temporada.
Caberá à empresa e aos usuários adequarem-se a essa realidade.
* Luiz Felipe Ribeiro Rodrigues é Advogado, Especialista e Mestre em Direito Empresarial.
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